不需要替萬柳少爺們擔心

圖片來源：地產壹線“萬柳的墻，西宸的缸，霄八的頂，融創的湖，紫辰院的樹，北平府的院子住著誰？”隱貴不愛露富，但事關他們的蛛絲馬跡，都會被放大。上一次，是因為少年運球視頻和背后那一幅4.2億的畫；這一次是因為京東拍賣上，一則中國信達的不良債權轉讓。轉讓的，正是萬柳書院開發商——北京赫華恒瑞房地產開發有限公司46.95億元的債權，抵押物是萬柳書院里的75套住宅。消息開始瘋傳，“頂級豪宅萬柳書院，暴雷了，‘萬柳少爺’的房，要被抵押拍賣了”。但事情已經曝出一周了，迄今為止并沒有出現萬柳書院住戶維權的信息。是業主不急？還是確實沒有被誤傷的業主？宣傳已經售罄多年的萬柳現實還有這么多未售？債權掛牌轉讓事件爆出后，坊間第一反應是：萬柳書院居然還有75套房未售？畢竟公開市場可查到的說法都是：萬柳書院于2015年1月7日首度入市，銷售均價為14.5萬元/㎡。不到一周時間，萬柳書院再度開盤，均價就整體上漲1萬元至15.5萬元/㎡，不久后即售罄。這里就要解釋一下了，頂豪放出的“售罄”消息，只是開發商愿意拿出來賣的房源售罄了，而不代表所有房源都售罄了。畢竟，有些頂豪是用來囤的，不是用來賣的 。地產資深老炮表示：頂豪的真正身份，從來都不是房產，而是資產。開發商往往會留下一部分優質房源，作為固定資產，在日后需要融資時再變現，或者當抵押物，以備不時之需，“北京東四環旁邊的某頂豪項目，也是這樣的操盤思路”。套到萬柳書院身上，萬柳書院目前的開發商是北京赫華恒瑞房地產開發有限公司，它最初的股東為中赫集團有限公司、中赫置地有限公司、蘇州好景房地產開發有限公司，三家公司此前分別持有赫華恒瑞98%、1%、1%股權。2019年4月22日，上述三個原股東全部退出，轉由中國信達旗下的中國金谷國際信托有限責任公司全資入股。捋一下時間線，背后的邏輯其實是：在2019年的時候，中赫集團把萬柳書院的項目公司，抵押給了信達，以換取流動資金。因為2019年正是中赫集團急缺錢的時候——2018年，中赫進軍文旅領域，并作為主投資方，拿下2022年北京冬奧會配套項目，也就是位于張家口崇禮區的太子城冰雪小鎮，項目總投資預計超200億元。當時，中赫集團借走的債權本金為37.5億元。初略計算，則這75套豪宅當時的估價，平均每套售價為5000萬。以其平均250平方一套的面積來算，均價為20萬元/㎡。75套房中14套已簽約富人要被割韭菜了？萬柳書院的定價，決定了它面向的客群，都是非富即貴。也因此，當拍賣事件曝出后，有人發現，75套房源在北京住建委網站上，有14套顯示已簽約。大家吃瓜心起：高價購買的房子要因為開發商還不起錢而被拍賣了？富人要被割韭菜了？首先，不需要替他們心急，債權轉讓與產權轉讓，是完全不同的概念，債權轉讓代表中赫需要還錢的對象變更，而不代表房子馬上會被拍賣，且這宗債權到期日為2025年3月，還有兩年時間。其次，地產壹線咨詢律師后確認：《民法典》第406條規定了帶抵押轉讓的新規則，有抵押的不動產也可以辦理轉移登記手續，原抵押權繼續有效。即有抵押的房子是可以網簽的。甚至，在可“帶押過戶的城市”，只要征得債權人和新購房人同意，還可以二次交易。當然，律師建議最好還是不要買這類房產，這道理富人一定也懂。在與多位地產老炮交流后，大家又大膽祭出了另一種想法：有沒有可能，這簽約的14套，其實還在中赫手中？2017年上半年，北京樓市進入“限購、限貸、限價、限售、限商”的“五限時代”。當年北京市批下的最高預售價，為8月時取得預售制的中駿天宸，單價13.5萬元/㎡。而后，北京的新房預售價就仿佛有了“隱形天花板”，一直到了2022年，才有恒基·天匯以13.9萬元/㎡再刷新高。雖然早已經取得預售證的萬柳書院，并不受到這幾年的批價限制，但在一眾“限價房”里，萬柳書院的成交，勢必還是會拉高整個區域，甚至整個城市的成交價曲線，不可能再復刻一周漲一萬的高光，只能保持原有預售價出售。但如果內部先認購買下，后續再當做“二手房”出售，就屬于個人行為，不受“新房成交價格限制”。在“已無可售房源”的頂豪光環加持下，能獲得更大的收益空間。只可惜，中赫或許還沒有熬到轉手，就又趕著打包融資了——據《地產營銷人》公眾號的統計，2018年萬柳書院一共成交了15套，均價15.9萬元/㎡。其中，有14套都是在12月成交的。這個密集度，不免有些集中。且更為巧合的是，數字也是14套。