不需要替萬柳少爺們擔(dān)心

圖片來源：地產(chǎn)壹線“萬柳的墻，西宸的缸，霄八的頂，融創(chuàng)的湖，紫辰院的樹，北平府的院子住著誰？”隱貴不愛露富，但事關(guān)他們的蛛絲馬跡，都會被放大。上一次，是因為少年運(yùn)球視頻和背后那一幅4.2億的畫；這一次是因為京東拍賣上，一則中國信達(dá)的不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的，正是萬柳書院開發(fā)商——北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司46.95億元的債權(quán)，抵押物是萬柳書院里的75套住宅。消息開始瘋傳，“頂級豪宅萬柳書院，暴雷了，‘萬柳少爺’的房，要被抵押拍賣了”。但事情已經(jīng)曝出一周了，迄今為止并沒有出現(xiàn)萬柳書院住戶維權(quán)的信息。是業(yè)主不急？還是確實沒有被誤傷的業(yè)主？宣傳已經(jīng)售罄多年的萬柳現(xiàn)實還有這么多未售？債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓事件爆出后，坊間第一反應(yīng)是：萬柳書院居然還有75套房未售？畢竟公開市場可查到的說法都是：萬柳書院于2015年1月7日首度入市，銷售均價為14.5萬元/㎡。不到一周時間，萬柳書院再度開盤，均價就整體上漲1萬元至15.5萬元/㎡，不久后即售罄。這里就要解釋一下了，頂豪放出的“售罄”消息，只是開發(fā)商愿意拿出來賣的房源售罄了，而不代表所有房源都售罄了。畢竟，有些頂豪是用來囤的，不是用來賣的 。地產(chǎn)資深老炮表示：頂豪的真正身份，從來都不是房產(chǎn)，而是資產(chǎn)。開發(fā)商往往會留下一部分優(yōu)質(zhì)房源，作為固定資產(chǎn)，在日后需要融資時再變現(xiàn)，或者當(dāng)?shù)盅何铮詡洳粫r之需，“北京東四環(huán)旁邊的某頂豪項目，也是這樣的操盤思路”。套到萬柳書院身上，萬柳書院目前的開發(fā)商是北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，它最初的股東為中赫集團(tuán)有限公司、中赫置地有限公司、蘇州好景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，三家公司此前分別持有赫華恒瑞98%、1%、1%股權(quán)。2019年4月22日，上述三個原股東全部退出，轉(zhuǎn)由中國信達(dá)旗下的中國金谷國際信托有限責(zé)任公司全資入股。捋一下時間線，背后的邏輯其實是：在2019年的時候，中赫集團(tuán)把萬柳書院的項目公司，抵押給了信達(dá)，以換取流動資金。因為2019年正是中赫集團(tuán)急缺錢的時候——2018年，中赫進(jìn)軍文旅領(lǐng)域，并作為主投資方，拿下2022年北京冬奧會配套項目，也就是位于張家口崇禮區(qū)的太子城冰雪小鎮(zhèn)，項目總投資預(yù)計超200億元。當(dāng)時，中赫集團(tuán)借走的債權(quán)本金為37.5億元。初略計算，則這75套豪宅當(dāng)時的估價，平均每套售價為5000萬。以其平均250平方一套的面積來算，均價為20萬元/㎡。75套房中14套已簽約富人要被割韭菜了？萬柳書院的定價，決定了它面向的客群，都是非富即貴。也因此，當(dāng)拍賣事件曝出后，有人發(fā)現(xiàn)，75套房源在北京住建委網(wǎng)站上，有14套顯示已簽約。大家吃瓜心起：高價購買的房子要因為開發(fā)商還不起錢而被拍賣了？富人要被割韭菜了？首先，不需要替他們心急，債權(quán)轉(zhuǎn)讓與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，是完全不同的概念，債權(quán)轉(zhuǎn)讓代表中赫需要還錢的對象變更，而不代表房子馬上會被拍賣，且這宗債權(quán)到期日為2025年3月，還有兩年時間。其次，地產(chǎn)壹線咨詢律師后確認(rèn)：《民法典》第406條規(guī)定了帶抵押轉(zhuǎn)讓的新規(guī)則，有抵押的不動產(chǎn)也可以辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，原抵押權(quán)繼續(xù)有效。即有抵押的房子是可以網(wǎng)簽的。甚至，在可“帶押過戶的城市”，只要征得債權(quán)人和新購房人同意，還可以二次交易。當(dāng)然，律師建議最好還是不要買這類房產(chǎn)，這道理富人一定也懂。在與多位地產(chǎn)老炮交流后，大家又大膽祭出了另一種想法：有沒有可能，這簽約的14套，其實還在中赫手中？2017年上半年，北京樓市進(jìn)入“限購、限貸、限價、限售、限商”的“五限時代”。當(dāng)年北京市批下的最高預(yù)售價，為8月時取得預(yù)售制的中駿天宸，單價13.5萬元/㎡。而后，北京的新房預(yù)售價就仿佛有了“隱形天花板”，一直到了2022年，才有恒基·天匯以13.9萬元/㎡再刷新高。雖然早已經(jīng)取得預(yù)售證的萬柳書院，并不受到這幾年的批價限制，但在一眾“限價房”里，萬柳書院的成交，勢必還是會拉高整個區(qū)域，甚至整個城市的成交價曲線，不可能再復(fù)刻一周漲一萬的高光，只能保持原有預(yù)售價出售。但如果內(nèi)部先認(rèn)購買下，后續(xù)再當(dāng)做“二手房”出售，就屬于個人行為，不受“新房成交價格限制”。在“已無可售房源”的頂豪光環(huán)加持下，能獲得更大的收益空間。只可惜，中赫或許還沒有熬到轉(zhuǎn)手，就又趕著打包融資了——據(jù)《地產(chǎn)營銷人》公眾號的統(tǒng)計，2018年萬柳書院一共成交了15套，均價15.9萬元/㎡。其中，有14套都是在12月成交的。這個密集度，不免有些集中。且更為巧合的是，數(shù)字也是14套。