出售總部大樓，千億房企旭輝掙扎自救

擅長(zhǎng)搬救兵的地產(chǎn)富豪們，不會(huì)錯(cuò)過(guò)香港這個(gè)淘金地。當(dāng)年恒大的許老板為了融資，努力融入香港地產(chǎn)大佬的牌局，天天陪著他們打牌，最終拿到了新世界地產(chǎn)董事長(zhǎng)鄭裕彤的一筆救命錢(qián)，讓恒大“死里逃生”。時(shí)隔15年后，旭輝董事局主席林中，也遇到了相似的坎兒。2022年9月底，房地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的“好學(xué)生”旭輝，也開(kāi)始“差錢(qián)”了。趕在國(guó)慶假期間，林中緊急趕赴香港，和貸款銀團(tuán)、債券投資人商量延遲還款。然而，當(dāng)年11月，旭輝一筆4億美元的境外債還是違約了。外界認(rèn)為旭輝已經(jīng)躺平，但旭輝其實(shí)并未放棄。違約之后4個(gè)月，旭輝迅速拿出了一份480億的境外債務(wù)重組公告，安撫了驚慌的境外投資者。同時(shí)，它還盤(pán)活了河北的兩項(xiàng)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)手給了多年合作的“老搭檔”恒基兆業(yè)。據(jù)市場(chǎng)消息稱，林老板近日已從香港返回上海。但迎接他的，還有新的麻煩。就在境外重組公告發(fā)布的當(dāng)天，心焦的境內(nèi)債權(quán)人開(kāi)始坐不住了，他們發(fā)了一封千字公開(kāi)信，直言旭輝境內(nèi)債不能“躺平”，呼吁旭輝如期兌付境內(nèi)債。而對(duì)林中來(lái)說(shuō)，能用的自救招數(shù)也幾乎都用上了。旭輝不僅一連賣(mài)掉了多個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，甚至把自家的總部大樓也放到了貨架上。去年11月初，旭輝的林氏三兄弟甚至還增持了100萬(wàn)股，持股比例達(dá)51.56%，表明要和公司走下去的決心。誠(chéng)意是有了，但緊張局勢(shì)何時(shí)會(huì)好轉(zhuǎn)？?jī)?yōu)先化解境外債3月10日晚間，旭輝拿出了一份初步解決境外債務(wù)的方案。相比許多爆雷房企，旭輝給到境外債權(quán)人的展期待遇還算不錯(cuò)：債券展期不超過(guò)7年，不削減本金金額；出一個(gè)切實(shí)可行的額外增信方案。與一般房企選擇在境外債上躺平，在境內(nèi)債上尋求解決方案的策略不同，旭輝此次來(lái)了個(gè)先外后內(nèi)。不過(guò)，旭輝此次境外債化解方案能否順利執(zhí)行，還須先征得債權(quán)人的同意。旭輝表示，目前尚未與境外債權(quán)人就化解方案的條款達(dá)成一致。旭輝拋出境外債解決方案的那一刻，就遭到了境內(nèi)債權(quán)人的反彈。他們發(fā)了一封千字公開(kāi)信，矛頭對(duì)準(zhǔn)“旭輝境內(nèi)債展期”的傳言。旭輝最近一筆到期的境內(nèi)債，為“20旭輝01”，今年5月底本金到期，余額21億元人民幣。今年3月和4月，旭輝還有3筆境內(nèi)債的利息也即將到期。據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，截至3月22日，旭輝境內(nèi)共有9只存量債券，資金規(guī)模為128.93億元。投資者對(duì)于旭輝境內(nèi)債展期的擔(dān)憂不是空穴來(lái)風(fēng)。此前，旭輝的部分信托產(chǎn)品已經(jīng)展期。據(jù)媒體報(bào)道稱，2022年10月，旭輝和興業(yè)信托合作成立的信托產(chǎn)品——“筑地D015”，延期兩年兌付。類(lèi)似旭輝信托產(chǎn)品展期的行為在地產(chǎn)業(yè)已不是新鮮事。在研究房企信用債市場(chǎng)十年的楊陽(yáng)看來(lái)，“房企債券不斷出現(xiàn)違約和展期，感覺(jué)每天都在見(jiàn)證歷史”。在旭輝之前，華夏幸福、富力等地產(chǎn)公司早就使出了債務(wù)展期的招數(shù)。但旭輝此前一直以行業(yè)優(yōu)等生著稱，投資人萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，濃眉大眼的它，也加入了債務(wù)展期的陣營(yíng)。去年9月份，地產(chǎn)行業(yè)的政策形勢(shì)開(kāi)始轉(zhuǎn)向，融資大閘重新開(kāi)啟。旭輝名列6家示范性房企名單，在全行業(yè)企業(yè)債幾乎發(fā)不出去時(shí)，旭輝卻獲得了增信機(jī)構(gòu)擔(dān)保的債券，發(fā)行了一筆12億元規(guī)模的中票，票面利率只有3.22%。然而，不到一個(gè)月，畫(huà)風(fēng)突變。2022年9月28日，由于天津一個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)信托產(chǎn)品無(wú)法按時(shí)兌付，旭輝遭到大業(yè)信托追債，陷入“股債雙跌”漩渦。很多金融機(jī)構(gòu)這才開(kāi)始意識(shí)到不妙，紛紛采取抽貸、斷貸等保護(hù)措施。2022年11月，旭輝正式宣布境外債違約。▲（圖：視覺(jué)中國(guó)）市場(chǎng)開(kāi)始擔(dān)心旭輝的境內(nèi)債是否也會(huì)出現(xiàn)變故。此次旭輝提出境外債解決方案，并未平復(fù)境內(nèi)債權(quán)人的擔(dān)憂。對(duì)于旭輝境內(nèi)債的展期傳聞，「市界」聯(lián)系旭輝方面，對(duì)方表示暫不便回應(yīng)。絲路海洋信用研究團(tuán)隊(duì)合伙人王晨表示：“房企其實(shí)也是沒(méi)辦法，因?yàn)檫€不起錢(qián)的情況下，它要么就是實(shí)質(zhì)違約，要么就是展期。相比來(lái)看，展期的話，它未來(lái)還有更多的空間和時(shí)間緩解危機(jī)，但是如果說(shuō)真的違約了，能動(dòng)用的手段和資源也就更少了。”中票能不能發(fā)出很關(guān)鍵旭輝董事局主席林中，作為閩商代表，一直以?shī)^力拼搏的樂(lè)觀主義者示人。在他擔(dān)任上海廈門(mén)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中城聯(lián)盟輪值主席的各種場(chǎng)合中，林老板始終保持著“帶頭大哥”的風(fēng)范，向行業(yè)傳播正能量。行業(yè)風(fēng)聲鶴唳之時(shí)，林中曾先后4次在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上鼓勵(lì)公司及同行：房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期性行業(yè)，現(xiàn)在是冬天，不是末日；（房企）要積極自救，不要輕易打破信用，因?yàn)榈瓜氯ト菀祝酒饋?lái)難…但到了2022年9月27日早上 ，林中也樂(lè)觀不起來(lái)了，他在朋友圈發(fā)文：“融資不暢、銷(xiāo)售疲軟，光讓還錢(qián)哪家房企都吃不消！”自2022年七八月停貸風(fēng)波后，各地政府進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，房企要提取銷(xiāo)售回款難度加大。林中在一封內(nèi)部信中透露，雖然彼時(shí)旭輝公司賬面仍有超過(guò)300億的現(xiàn)金，但這些錢(qián)并不是旭輝能全部自由支配使用的。很快，旭輝開(kāi)始陷入資金困局。發(fā)完朋友圈的第二天，林中就遇到了“股債雙殺”的大麻煩。當(dāng)時(shí)的林中，還在想盡辦法安撫市場(chǎng)情緒。2022年9月28日下午，旭輝還為一筆總額5.55億美元的債券付息1820萬(wàn)美元。然而，這依然沒(méi)能阻擋評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)的沖動(dòng)。短短10天內(nèi)，旭輝被標(biāo)普、惠譽(yù)等機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。2022年11月，旭輝宣布，決定暫停支付一筆逾期本息總額4.14億美元（29億人民幣），最終成了出險(xiǎn)房企的一員。但旭輝仍然表示，公司將全力保交付、保經(jīng)營(yíng)、維護(hù)境內(nèi)融資。▲（圖：視覺(jué)中國(guó)）在境外債躺平上，旭輝不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗，此后，中梁地產(chǎn)、金科地產(chǎn)、力高集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)等房企都相繼宣布，暫停支付境外債務(wù)款項(xiàng)。諸多房企集體在境外債問(wèn)題上選題躺平，直接帶崩了房企的海外信用債市場(chǎng)。“對(duì)當(dāng)時(shí)的房企來(lái)說(shuō)，其實(shí)海外債券市場(chǎng)崩不崩已經(jīng)無(wú)所謂了，自從恒大事件之后，海外投資者已經(jīng)對(duì)國(guó)內(nèi)房企整體喪失信心，你就算還了，也未必還能在海外融資。所以大多數(shù)房企干脆就直接選擇不還境外債了。”一位房企融資部門(mén)人士表示。房企不指望境外融資，所以選擇躺平，但境外債不解決，卻有可能影響到境內(nèi)融資。2023年1月初，旭輝公布了發(fā)行中票的計(jì)劃。根據(jù)最初的計(jì)劃，這筆中票發(fā)行規(guī)模不超過(guò)20億元，期限為3年，由中債信用增進(jìn)公司（下稱中債增）提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任擔(dān)保。對(duì)旭輝而言，這筆由“中債增”擔(dān)保的中票，有著強(qiáng)烈的信號(hào)意義。一旦發(fā)行成功，就可能意味著旭輝重新拿到了資本市場(chǎng)的通行證。但沒(méi)有料到的是，這筆原定于1月13日發(fā)行的中票被屢次推遲，發(fā)行規(guī)模也從20億元下調(diào)至不超過(guò)15億元。旭輝的這筆中票至今未發(fā)出。對(duì)于推遲原因，市場(chǎng)普遍猜測(cè)，與其去年的境外債務(wù)違約有關(guān)。目前，市場(chǎng)各方也在關(guān)注旭輝的這筆中票發(fā)行進(jìn)展，如果旭輝能順利發(fā)出這筆中票，投資人對(duì)旭輝的信心就會(huì)慢慢恢復(fù)，而這也有利于旭輝重組境外債務(wù)，同時(shí)解決境內(nèi)即將到期的債券問(wèn)題。房企的春天終于來(lái)了？上海虹橋片區(qū)，是眾多房企的總部所在地。早在2017年，旭輝就把公司總部搬到了上海虹橋的新大樓。當(dāng)時(shí)它的全口徑銷(xiāo)售額較2016年接近翻倍，首次站上千億大關(guān)。后來(lái)，許多扎堆來(lái)到虹橋的民營(yíng)房企，都將旭輝作為示范大哥，學(xué)習(xí)它的人才管理、產(chǎn)品研發(fā)、供應(yīng)鏈等。但現(xiàn)在，隨著一個(gè)個(gè)閩系房企的倒下，最后的帶頭大哥也要撐不住，賣(mài)掉總部大樓了。2023年3月1日，有消息稱，旭輝計(jì)劃以逾14億元的價(jià)格，整棟出售上海恒基旭輝中心2棟商辦物業(yè)，報(bào)價(jià)分別為5.5億元及8.8億元，其中就包括了旭輝總部大樓。▲（圖：視覺(jué)中國(guó)）據(jù)旭輝西南區(qū)域員工陳亮透露，目前公司還是沒(méi)錢(qián)拿地，銷(xiāo)售上的去化也不太理想，沒(méi)多少錢(qián)給供應(yīng)商付，現(xiàn)金流還是很緊張，“主要靠少量現(xiàn)金和工抵房的形式，才能推動(dòng)供應(yīng)商合作”。為了應(yīng)對(duì)債務(wù)挑戰(zhàn)，旭輝林老板很早給出了解題思路，“蹲下來(lái)、活下去、站起來(lái)”。如今，隨著房企的流動(dòng)性空間慢慢打開(kāi)，旭輝正在努力通過(guò)盤(pán)活資產(chǎn)，爭(zhēng)取更多活下去的空間。在公布境外債務(wù)重組方案前一天，旭輝出售了河北和湖50%股權(quán)，總代價(jià)為9.48億元。去年12月，旭輝出售了物業(yè)公司旭輝永升服務(wù)23.26％的股份。通過(guò)出售資產(chǎn)、頻繁配股、發(fā)行債券等多個(gè)舉措，旭輝迅速補(bǔ)充了一些流動(dòng)資金。據(jù)「市界」不完全統(tǒng)計(jì)，自去年7月份以來(lái)，旭輝，已至少獲得44億元的流動(dòng)資金。隨著地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的重新打開(kāi)，最近一段時(shí)間，已經(jīng)有不少房企傳來(lái)了好消息，港股部分停牌已久的房企開(kāi)始復(fù)牌。3月10日，佳兆業(yè)率先達(dá)成了復(fù)牌條件，重新打開(kāi)了港股市場(chǎng)；3月14日，景瑞控股也披露了2022年半年報(bào)和存款獨(dú)立調(diào)查結(jié)果，實(shí)現(xiàn)復(fù)牌。同時(shí)，多家房企在債務(wù)重組方面有了很大進(jìn)展，如龍光、融創(chuàng)、奧園等同樣傳出了債務(wù)重組的消息。自去年下半年以來(lái)，“中債增”成了為民營(yíng)房企開(kāi)拓融資的關(guān)鍵渠道。房企們不光能通過(guò)它募集到資金，在資金用途上也能用來(lái)償還公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)。對(duì)于出險(xiǎn)的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)修復(fù)信用的好時(shí)機(jī)。王晨對(duì)「市界」分析道，目前中債增從實(shí)際效果上來(lái)看，更多的還是示范效應(yīng)，但也并不意味著它沒(méi)有作用。“因?yàn)橛行┓科蟠_實(shí)靠中債增度過(guò)了階段性的困境，如果沒(méi)有這個(gè)幫助，可能就是債務(wù)展期或者違約了。”想要系統(tǒng)性的化解房企的困境，市場(chǎng)各方的目光都不約而同的轉(zhuǎn)向了銷(xiāo)售市場(chǎng)的復(fù)蘇。聯(lián)合資信相關(guān)地產(chǎn)債研究人士告訴「市界」，“目前來(lái)看，地產(chǎn)融資政策雖然有放松，但整個(gè)行業(yè)的信心仍未重建起來(lái)，需要政策預(yù)期清晰一致，改善并穩(wěn)定房企、投資人、金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房人等市場(chǎng)參與者的長(zhǎng)遠(yuǎn)信心和預(yù)期。”“目前，房企償債的核心還是在于銷(xiāo)售端，需求的復(fù)蘇才能讓房企的現(xiàn)金流有源頭活水。紓困及融資支持政策只能暫時(shí)止血，最終還是要回到房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售回暖上。”上述人士表示。如今，為了打消購(gòu)房人的顧慮，旭輝還在盡最大能力保證交付。數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，旭輝交付超9萬(wàn)套新房，其中超1.8萬(wàn)套提前交付。2023年1-2月，旭輝在全國(guó)交付新房近萬(wàn)套。去年11月，境外債違約消息發(fā)布的同一天，林中曾發(fā)了條朋友圈，稱旭輝拒絕躺平，只是蹲下，蹲下意味著重心更穩(wěn)，意味著來(lái)日能更好地站起來(lái)。（注：文中陳亮、楊陽(yáng)為化名。）作者 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