取消地價上限、遠郊容積率1.0限制后，郊區別墅、洋房會洗牌嗎？

取消地價上限、遠郊容積率1.0限制后，勢必會帶來行業某種程度上的“洗牌”。要知道，過去的很多年，在容積率的限制下，很多近遠郊區的別墅項目，都是卡著容積率合規的標準來設計的，有的是用高層組團勻出來、攤出來的高低配小區，有的是通過拉近棟間距、上中下疊拼等形式，實現的容積率達標。因此，目前市面上大多數的聯排、合院、疊拼甚至是雙拼，某種意義上都是市場和規范妥協的產物，并不一定完全符合別墅客戶對別墅居住體驗的需求。未來一旦遠郊容積率1.0的限制取消后，大概率會出現一批真正的低密度、獨棟或雙拼、高樓間距的別墅項目出來，帶大花園、大院子，而且可能價位上也不會比過去的那些“經濟適用墅”“面寬不夠、樓層來湊”的偽別墅高出太多。這樣一來，目前市面上已有的大多數聯排、合院等都可能逐漸失去競爭力，疊拼別墅就更不用說了，流動性可能更加無人問津。畢竟，花同樣差不多的價格，為什么不買一個院子更大、密度更低、戶型更寬敞的獨棟或類獨呢？因此，未來取消遠郊容積率1.0的限制后，目前市面上已有的別墅項目、經濟適用墅等，大概率會迎來一波降價拋售清庫存的行情，而二手房賣家也很可能割肉套現離場。另一方面，地價的限制被取消，那么城市地塊的分化很可能會更加明顯：市中心核心板塊可能誕生一批超高層、豪宅、大平層項目，而越往邊緣的區域，也越會和市中心呈現出較大的價值差異來。目前大多數城市的核心資源和配套，比如教育、醫療、交通、商業等，大多都是集中在主城區的。雖然很多城市也都有新區，部分一二線城市，可能也會有可觀的人口凈流入規模，但是，在未來人口負增長的長期背景下，短期內，新城區缺乏大量的人氣和產業填充，擴張和熱絡的速度就可能不會太理想。因此，主城區的核心地塊，只會越發珍貴和歷久彌新，而地價限制取消后，價高者得的競價機制，也會催生主城核心板塊的資產增值。就算是20年樓齡以上的老房產，只要周邊一塊地拍出了“地王”，建出來成為豪宅項目，那么周邊的小區也會跟著沾光，雞犬升天，二手房價雖然比不過新樓盤，但也會蹭上一波豪宅價格的上漲行情。而那些近郊、遠郊的大戶型、遠大新，可能承受雙重壓力：一方面是新城熱絡的速度不理想，產業和人口填充緩慢的自身動力不足。另一方面，也來源于市中心核心區頻出地王、吸引資本和人氣不斷回歸老城，帶來的競爭壓力，畢竟，基本盤面是有限的，人氣和商業都擠到主城區了，誰還會愿意往郊區跑呢？甚至，一些城市的近遠郊區，還可能出現一些人口密度低和商業熱度比較冷淡的“中間隔離帶”，也就是曾經那些“經濟適用墅”所在的區域，一邊是主城核心的熱鬧，另一邊是新建的沒有1.0容積率限制的遠郊真·別墅群，就難免會顯得尷尬。