廈門國企建發(fā)房產(chǎn)托底滬杭4宗地塊，受困“垃圾”存貨母公司建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)歸母利潤下滑超90％

幾天前，上海和杭州同時開啟土拍，兩城共14塊地以“零流拍”的結(jié)果收場，挽住了華東兩座重要城市的顏面。 “零流拍”來之不易，上海6宗宅地中有2塊底價成交，杭州出讓8宗有7宗僅一家報價。這些底價地塊，大多數(shù)由地方國資開發(fā)商為本區(qū)托底，比如上海普陀宅地由普陀的上海中環(huán)投資開發(fā)有限公司拍得，杭州蕭山區(qū)的杭州金開城發(fā)置業(yè)有限公司以底價競得蕭山的江南科技城地塊。 兩城的土拍中還出現(xiàn)了“新閩系”異常活躍的身影。建發(fā)房產(chǎn)以單獨出價和聯(lián)合體的形式攬地4宗：上海1宗，杭州3宗。這4塊地全部都是底價成交，總土地金額74億元。 同為建發(fā)集團內(nèi)的聯(lián)發(fā)集團，也出現(xiàn)在上海土拍中，與廈門象嶼組成聯(lián)合體以6.49%的溢價率拍得了浦東新區(qū)曹路地塊，這塊地僅兩家報名，另外一家是總部在浦東新區(qū)、有托底任務(wù)的中建東孚。 建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團同屬于廈門建發(fā)。脫胎于廈門大宗商品供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)“三巨頭”的建發(fā)房產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)、國貿(mào)地產(chǎn)，近些年熱衷于在華東攻城略地。這三家房企擁有天生的資金優(yōu)勢，供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)擁有巨量的現(xiàn)金流，能夠大力支撐拿地成本。 不過，看似嚴絲合縫的商業(yè)模式開始出現(xiàn)土崩瓦解的前兆。 建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團兩家地產(chǎn)公司的盈利能力被合并表現(xiàn)在A股上市公司建發(fā)股份的年報中，過去一年房地產(chǎn)回暖受阻，2023年全年建發(fā)股份的房地產(chǎn)營收高達1664.5億元，但歸母凈利潤僅有1.91億元，房地產(chǎn)計提了約30億的存貨跌價準備，成為建發(fā)股份幾乎不賺錢的業(yè)務(wù)，凈利潤率僅3.17%，比制造業(yè)還要低幾乎一半。 今年3月的業(yè)績會上，建發(fā)國際（建發(fā)房產(chǎn)的香港上市平臺）管理處公開表示“去化不理想”，并表示無法確定2024年銷售目標。 如此情況下，建發(fā)拿地的車輪仍沒有剎住。“不是優(yōu)質(zhì)地塊” 建發(fā)房產(chǎn)在上海和杭州底價拿的4宗宅地，之所以沒引起房企爭搶，都因為各有各的缺陷。 保利發(fā)展和建發(fā)聯(lián)合體托底的上海嘉定菊園50-01地塊，外環(huán)外遠郊地塊，房地聯(lián)動價4.68萬元/平方米，距離地鐵站還有一段距離。周邊有多個新房在售，面臨著比較大的去化壓力，例如日月光伯爵天地匯景華庭售價4.45萬元/平方米，低于建發(fā)聯(lián)合體這塊地的聯(lián)動價，今年1月26日開盤當日去化僅三成。 在杭州，建發(fā)“托底”明顯。 “杭州這次土拍，主城區(qū)難逃托底現(xiàn)象。建發(fā)與之江城投曾合作開發(fā)云啟之江項目，此次托底之江2宗宅地，另外還與杭州交投托底高鐵新城地塊。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生稱。 建發(fā)房產(chǎn)拿下的杭州西湖區(qū)之江板塊2宗相鄰的宅地，總價28.4億元，樓面價分別為18761元/平方米和18923元/平方米。2宗地塊距離建發(fā)一個已開盤的項目“云啟之江”約1.5公里，云啟之江是去年的超級紅盤，登頂全國銷冠。 顯然，云啟之江的熱銷給建發(fā)深耕之江提供了信心。不過，想再現(xiàn)云啟之江的輝煌，難度不小。 杭州貝殼研究院院長上官劍對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹，云啟之江熱銷的主要原因是：明顯價差和地鐵零距離。 相比之下，建發(fā)新拿的之江地塊限價37500元/平方米，周邊區(qū)域近3個月的二手房成交均價為33309元/平方米，沒有倒掛優(yōu)勢。并且這兩幅地塊，目前沒有通地鐵。 建發(fā)在杭州拿下的第三幅地塊——云城板塊，是和杭地發(fā)聯(lián)合底價拍得，緊鄰杭州西站，本是此次土拍中素質(zhì)較高的地塊，但最終并沒有其他開發(fā)商參與爭奪。問題可能出在配建上，這幅地塊總面積7.61萬平方米，需包含近0.6萬平方米的商業(yè)和5.3萬平方米的商務(wù)部分，商業(yè)部分超過了一半。 在杭州，建發(fā)曾經(jīng)吃過一次商住地塊的虧。 3年前，也就是2021年5月，建發(fā)以限價16.31億+自持38%斬獲拱墅區(qū)一宗商住地，這塊地后來被開發(fā)成杭州建發(fā)·縵云。開盤已兩年，至今未清盤。 “建發(fā)·縵云在非市中心位置，賣的是320-350平方米商業(yè)大平層，產(chǎn)品是好產(chǎn)品，優(yōu)勢不夠，加上限購放開，原來被視為住宅替代品的商業(yè)大平層，更是失去很大一部分市場。”上官劍分析。 看起來，建發(fā)打算在杭州商住地上再搏一把。 與建發(fā)房產(chǎn)同屬一個集團的聯(lián)發(fā)集團，也出現(xiàn)在上海的土拍現(xiàn)場。聯(lián)發(fā)集團和象嶼地產(chǎn)聯(lián)合拿下了上海的浦東新區(qū)曹路C1B-1地塊，這幅地塊只有兩家報名，另外一家是中建東孚。最終兩家的競爭并不激烈，象嶼、聯(lián)發(fā)聯(lián)合體拿下時溢價率僅推到了6.4%。 “我們是參與了這塊地競拍，不過沒把這塊地作為重點，因為它不算優(yōu)質(zhì)地塊，這塊地在郊區(qū)鄉(xiāng)下，不是好地段。而且我們一季度剛在上海寶山拿了一塊地，不是很急。”中建東孚的一名內(nèi)部員工對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》稱。他還透露，中建東孚作為中建八局旗下的地產(chǎn)公司，有為上海托底的任務(wù)。 好在象嶼、聯(lián)發(fā)聯(lián)合體輕輕加了價，使中建東孚不用托住這幅地。建發(fā)的“命門”被擊中 忙著在華東托底的建發(fā)系，實際上早已顯現(xiàn)了疲態(tài)。建發(fā)集團旗下兩家涉及房地產(chǎn)的上市公司“建發(fā)國際”和“建發(fā)股份”在近期陸續(xù)發(fā)布了2023年度業(yè)績報告。 主營業(yè)務(wù)是建發(fā)房產(chǎn)的建發(fā)國際2023年度的毛利率由2022年度的15.3%下滑4.2個百分點至11.1%。 這個毛利率水平在房地產(chǎn)行業(yè)中明顯偏低，尤其是建發(fā)房產(chǎn)所在的TOP10級別，對比之下，龍湖集團的毛利率為14.3%，招商蛇口為15.89%。 建發(fā)國際管理層在3月22日的業(yè)績會上坦言毛利率下跌和降價賣房有關(guān)，“為了達到銷售目標，我們會對每個項目的情況和市場進行折扣。” 建發(fā)國際似乎已經(jīng)在反思降價帶來的負面影響，當被問及2024年的銷售目標時，回答是“很難確定”。 同時包含了建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團業(yè)績的建發(fā)股份則在4月遭遇了一次年報發(fā)布意外。4月12日，建發(fā)股份收到廈門證監(jiān)局出具的警示函，公司現(xiàn)任、時任高層鄭永達、林茂、魏卓、許加納被采取監(jiān)管談話措施。被警示的主要原因是會計核算不規(guī)范，其中包括了存貨的減值測試不夠?qū)徤鳌?5天后，建發(fā)股份發(fā)布2023年度報告，比往年的時間推遲了約半個月。這份經(jīng)歷過警示的報告，顯然在存貨減值測試上變得更為審慎，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部分計提了29.31億元的存貨跌價準備，導致歸母凈利潤同比減少20.75億元。 最終建發(fā)股份房地產(chǎn)部分在全年營收高達1664.5億元的情況下，僅凈賺了1.91億元的歸母凈利潤，同比大幅下滑91.56%。 分開來看，建發(fā)房產(chǎn)計提14.51億元存貨跌價準備，實現(xiàn)歸母凈利潤44.68億元，為公司貢獻歸母凈利潤20.50億元。聯(lián)發(fā)集團則計提了14.80億元存貨跌價準備，實現(xiàn)歸母凈利潤為-17.81 億元，為公司貢獻的“歸母凈利潤”為-18.58億元，同比減少20.50億元。 凈利潤的大跌，正是建發(fā)系過去幾年激進拿地的后果。在2023年新增了跌價準備的項目中，有不少是三四線項目。當多數(shù)房企恐慌癥撤離三四線的時候，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團依然在三四線落子，被新增跌價準備的項目有許多分布在湖北鄂州、廣東佛山、廣東江門、江西九江、安徽六安、江蘇宿遷這樣能級的城市。在商品房庫存量排全國前列的南昌，建發(fā)和聯(lián)發(fā)也有多個項目開盤。 建發(fā)的狀況不容樂觀。 建發(fā)股份最終靠收購美凱龍，并表美凱龍的凈資產(chǎn)公允價值后，將整體的凈利潤拉高了翻倍增長。但如果剔除美凱龍的影響，建發(fā)股份的歸屬母公司凈利潤將僅為41.45億元，同比下降33.95%。 除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，建發(fā)股份主營的供應(yīng)鏈部分在2023年也在下滑，該業(yè)務(wù)2023年全年實現(xiàn)營業(yè)收入5933.7億元，同比下降14.8%，實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤39.5億元，同比下降1.4%。 建發(fā)、象嶼、國貿(mào)這三家植根于廈門的大宗供應(yīng)鏈服務(wù)商，之所以都培育出了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與兩個行業(yè)天然的協(xié)同有很大關(guān)系。 “大宗供應(yīng)鏈服務(wù)商現(xiàn)金流比較大，可以在拿地、流動性支持等方面與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)。他們可以用供應(yīng)鏈的階段性閑置現(xiàn)金流去買地，然后再拿土地質(zhì)押貸款回填對供應(yīng)鏈資金的占用。”IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹，“和國美電器用商業(yè)現(xiàn)金流玩房地產(chǎn)是一樣的邏輯。” 不過，成也“協(xié)同”、敗也“協(xié)同”。 柏文喜分析：“但其命門在于資金不能沉淀和固化，否則供應(yīng)鏈服務(wù)就會爆發(fā)流動性危機，這也是建發(fā)等企業(yè)去年遭遇樓市下行和去化不暢之后猛烈縮表降債、去杠桿和保現(xiàn)金流安全的主要原因，也是其業(yè)績表現(xiàn)增收不增利的根本原因。” 建發(fā)股份不是沒有感受到事態(tài)的緊迫。去年三季度結(jié)束時，建發(fā)股份的短期借款由90.74億元飆升231.2%至300.53億元，總的流動性債務(wù)高達5545.27億元，達到幾乎歷史最高峰值。接著建發(fā)股份在2023年最后三個月快速縮表，房地產(chǎn)分部的有息負債規(guī)模合計減少156億元。 建發(fā)系的這兩家房地產(chǎn)公司如今的境遇并不陌生。它既像“老閩系”泰禾集團、旭輝集團一樣激進，又像地產(chǎn)龍頭萬科一樣及時遇見了問題。危險的是，就其在上海、杭州兩地的拿地動作來看，它似乎已經(jīng)剎不住車了。