清盤！這家南京房企扛不住了，一代樓市神話正在落幕

　　　　2月16日，弘陽地產集團有限公司（弘陽地產，1996.HK）發布公告稱，紐約梅隆銀行倫敦分行向香港高等法院提呈，針對公司的清盤呈請，涉及金額不少于2.285億美元的財務義務，即公司所發行于2023年到期的2億美元9.5厘有擔保票據(優先票據)項下的付款金額。公司正尋求法律意見。　　弘陽集團成立于1996年，是一家南京老牌房企，弘陽廣場、弘陽家居都是其旗下知名產業，其中弘陽商業在全國運營近30個商業項目，在管體量逾300萬平方米，位列中國商業地產百強企業TOP12。　　就是這樣一家企業，在地產寒冬中，也搖搖欲墜。　　　　債務早有端倪　　如今的地產市場正在經歷從白銀時代向黑鐵時代的轉變，房企也在經歷一輪又一輪的換血。就在今年初，恒大正式清盤，公司解散進入倒計時，緊隨其后便是深耕江蘇的弘陽集團。　　此前，弘陽集團已被提清盤呈請。　　2024年1月23日，弘陽服務集團有限公司公告稱，控股股東弘陽集團正面臨清盤呈請，由債權人Serica Agency Limited向香港特別行政區高等法院提呈。　　由于弘陽集團無法償還2.89億美元的債務，呈請人要求法院根據相關條例，將弘陽集團清盤。　　　　據了解，該債務與弘陽發行的一筆美元債有關，為2022年到期的2.75億美元9.875%有擔保優先票據，以及包括截至2022年8月的利息。弘陽集團表示，一直與債權人進行討論，以尋求境外債務的全面解決方案。由于與若干債權人未能就全面解決方案的商業條款達成共識，導致呈請人采取單方面行動，弘陽集團表示遺憾，但對債權人的不滿表示理解。　　弘陽集團是一家以商業運營、地產開發、物業服務三位一體協同發展的多元化、綜合型集團公司，總部位于南京，弘陽地產于2018年在香港主板上市。自2021年下半年以來，房地產市場迎來了重大挑戰，銷售疲弱、融資困難、信心低迷，房企現金流壓力持續加大，數十家房企出現實質性違約，弘陽地產也是其中之一，開始走上變賣資產回流現金的道路。　　2022年8月11日，弘陽地產發布了盈利警告及委任外部顧問的公告。弘陽地產披露2025年票據最近一期到期應付的利息尚未被支付，正式宣布違約。據公告披露，截至2022年6月30日止六個月，該集團預期錄得的虧損凈額介乎3.5億元至4.5億元之間（2021年同期凈利潤為9.9億元）。　　對于造成虧損凈額的因素，弘陽地產在公告中表示，有房地產行業的整體市場規模下行，公司于本期納入結算的項目銷售毛利率較低；受新冠影響，集團的開發項目售價未及預期，投資性物業出租率及租金收入均有所下降，在此期間，非經常性損益公允價值評估預計發生減值，基于謹慎性原則計提的存貨跌價準備形成的資產減值損失預計增加；公司美元債因人民幣對美元貶值產生較大匯兌損失。　　據統計，弘陽集團未償還的美元債僅有一筆，即2022年到期的2.75億美元；弘陽地產未償還的美元債有5筆，規模合計14.65億美元，其中有兩筆分別將于2024年5月21日和2025年1月13日到期。　　弘陽美元債首次違約發生于2022年7月。目前，弘陽集團和弘陽地產存續的6筆美元債，合計規模17.4億美元，均處于違約狀態。　　　　接班的房企二代　　就在弘陽地產發布虧損公告的前一年，弘陽集團剛剛完成二代接班。　　2021年2月26日，弘陽地產發布公告表示，蔣達強由于個人事業發展原因，已辭任非執行董事及董事會審核委員會成員，并不再于集團擔任任何職位。　　而他的接班人，則是一位90后，也是董事會主席曾煥沙的兒子——曾俊凱。　　公告表示，曾俊凱作為其執董事、董事會薪酬委員會成員及該公司副總裁，自2021年2月26日起生效。　　據公開資料顯示，曾俊凱出生于1994年，今年剛好30歲，自2021年1月起擔任本集團南京區域公司總經理。此前，2016年5月至2018年10月擔任本公司控股股東弘陽集團的助理總裁，2018年10月至2021年1月擔任本集團成都區域公司總經理。　　盡管年輕，但曾俊凱的履歷并不單薄，看得出是嚴格的“創二代”培養模式——名校畢業、進入企業基層輪崗、外派領導區域公司、回到集團任職、進入核心管理層。　　而像曾俊凱這樣的二代接班人，在房企中并不罕見，比如碧桂園的楊惠妍、上海愛家的李彥漪、藍光集團的楊武正、中南建設的陳昱含等等。　　長江后浪推前浪，房地產行業的未來，終究要交接到年輕二代們的手中，而在如今下行的房地產市場中，這些二代能否帶領房企走向新的曙光還是個未知數。　　　　隱入歷史的南京房企　　在房地產引領中國經濟的時代，南京發展出一批房企，締造了一個個樓市神話。站在今天回溯前十年，曾經的房產大佬如今依然挺立的還有幾個？　　1992年，南京市政府頒發了《南京市住房制度改革實施方案》，并于當年7月1日起施行，該方案的提出，將逐步轉變為貨幣工資分配制度。“福利分房”的制度告別歷史舞臺，南京正式邁入“商品房”時代，而全部全面取消“福利分房”是在1998年，南京快了一步。　　這項政策直接催生了一批南京本土房企，其中江蘇最大的外貿企業匯鴻國際，也成為了鴻信地產。這家曾被南京樓市譽為“別墅專家”的房企，如今也在市場上隱退。　　另一家南京本土知名房企——南京銀城地產也正面臨退市問題。2022年11月，該公司股票銀城國際控股的股價跌破1港元/股，此后便一蹶不振，再沒超出1港元。2023年9月4日起，該公司股份在聯交所暫停買賣，并將繼續暫停買賣直至另行通知。　　今年2月5日，銀城國際控股公布了其2024年1月的未經審核經營數據。據公告顯示，該公司及其合營企業、聯營公司在該月的總合約銷售額約為人民幣2.16億元，合約建筑面積約為9577平方米，平均合約售價約為每平方米人民幣2.25萬元。　　在南京江寧區，百家湖是最炙手可熱的片區，而當年大力開發百家湖小區的嚴陸根，也在功成名就之后退出了房地產行業。　　　　圖源：阿里拍賣　　近日，江寧兩大老牌房地產公司也面臨易主。中國東方資產管理股份有限公司江蘇省分公司發布南京同曦房地產開發有限公司債權資產處置公告，而債權的抵押物就是江寧兩大知名同曦商業——同曦國際廣場和同曦鳴城商業中心。　　曾經的超級房企旭輝集團，曾在南京打造過旭輝鉑悅秦淮、旭輝九著、白馬瀾山等多家品質樓盤，銷售額一度接近2500億元，在2022年也宣布陷入了債務泥淖，旭輝集團公告顯示，公司境外債務總額約68.5億美元，暫停支付的款項約4.14億美元，正式暴雷。　　以上提到的這些，只不過是近年來南京房企不斷走向落寞的冰山一角，頭部企業諸如弘陽、銀城、同曦、旭輝尚且如此，中小房企的日子怕是更不好過。　　過去數年，房地產是拉動中國經濟的主要引擎之一，而如今，房市動蕩，眾多房企深陷債務危機，未來也許還有更多房企面臨著破產，曾經耀眼的房地產行業，仿佛根基只是建立在沙灘之上，熱潮褪去，才見真章。　　本文來源：蘇商會，作者丨楊樂多　　創客公社 編輯整理，轉載請注明來源