清盤！這家南京房企扛不住了，一代樓市神話正在落幕

　　　　2月16日，弘陽地產集團有限公司（弘陽地產，1996.HK）發(fā)布公告稱，紐約梅隆銀行倫敦分行向香港高等法院提呈，針對公司的清盤呈請，涉及金額不少于2.285億美元的財務義務，即公司所發(fā)行于2023年到期的2億美元9.5厘有擔保票據(優(yōu)先票據)項下的付款金額。公司正尋求法律意見。　　弘陽集團成立于1996年，是一家南京老牌房企，弘陽廣場、弘陽家居都是其旗下知名產業(yè)，其中弘陽商業(yè)在全國運營近30個商業(yè)項目，在管體量逾300萬平方米，位列中國商業(yè)地產百強企業(yè)TOP12。　　就是這樣一家企業(yè)，在地產寒冬中，也搖搖欲墜。　　　　債務早有端倪　　如今的地產市場正在經歷從白銀時代向黑鐵時代的轉變，房企也在經歷一輪又一輪的換血。就在今年初，恒大正式清盤，公司解散進入倒計時，緊隨其后便是深耕江蘇的弘陽集團。　　此前，弘陽集團已被提清盤呈請。　　2024年1月23日，弘陽服務集團有限公司公告稱，控股股東弘陽集團正面臨清盤呈請，由債權人Serica Agency Limited向香港特別行政區(qū)高等法院提呈。　　由于弘陽集團無法償還2.89億美元的債務，呈請人要求法院根據相關條例，將弘陽集團清盤。　　　　據了解，該債務與弘陽發(fā)行的一筆美元債有關，為2022年到期的2.75億美元9.875%有擔保優(yōu)先票據，以及包括截至2022年8月的利息。弘陽集團表示，一直與債權人進行討論，以尋求境外債務的全面解決方案。由于與若干債權人未能就全面解決方案的商業(yè)條款達成共識，導致呈請人采取單方面行動，弘陽集團表示遺憾，但對債權人的不滿表示理解。　　弘陽集團是一家以商業(yè)運營、地產開發(fā)、物業(yè)服務三位一體協(xié)同發(fā)展的多元化、綜合型集團公司，總部位于南京，弘陽地產于2018年在香港主板上市。自2021年下半年以來，房地產市場迎來了重大挑戰(zhàn)，銷售疲弱、融資困難、信心低迷，房企現(xiàn)金流壓力持續(xù)加大，數十家房企出現(xiàn)實質性違約，弘陽地產也是其中之一，開始走上變賣資產回流現(xiàn)金的道路。　　2022年8月11日，弘陽地產發(fā)布了盈利警告及委任外部顧問的公告。弘陽地產披露2025年票據最近一期到期應付的利息尚未被支付，正式宣布違約。據公告披露，截至2022年6月30日止六個月，該集團預期錄得的虧損凈額介乎3.5億元至4.5億元之間（2021年同期凈利潤為9.9億元）。　　對于造成虧損凈額的因素，弘陽地產在公告中表示，有房地產行業(yè)的整體市場規(guī)模下行，公司于本期納入結算的項目銷售毛利率較低；受新冠影響，集團的開發(fā)項目售價未及預期，投資性物業(yè)出租率及租金收入均有所下降，在此期間，非經常性損益公允價值評估預計發(fā)生減值，基于謹慎性原則計提的存貨跌價準備形成的資產減值損失預計增加；公司美元債因人民幣對美元貶值產生較大匯兌損失。　　據統(tǒng)計，弘陽集團未償還的美元債僅有一筆，即2022年到期的2.75億美元；弘陽地產未償還的美元債有5筆，規(guī)模合計14.65億美元，其中有兩筆分別將于2024年5月21日和2025年1月13日到期。　　弘陽美元債首次違約發(fā)生于2022年7月。目前，弘陽集團和弘陽地產存續(xù)的6筆美元債，合計規(guī)模17.4億美元，均處于違約狀態(tài)。　　　　接班的房企二代　　就在弘陽地產發(fā)布虧損公告的前一年，弘陽集團剛剛完成二代接班。　　2021年2月26日，弘陽地產發(fā)布公告表示，蔣達強由于個人事業(yè)發(fā)展原因，已辭任非執(zhí)行董事及董事會審核委員會成員，并不再于集團擔任任何職位。　　而他的接班人，則是一位90后，也是董事會主席曾煥沙的兒子——曾俊凱。　　公告表示，曾俊凱作為其執(zhí)董事、董事會薪酬委員會成員及該公司副總裁，自2021年2月26日起生效。　　據公開資料顯示，曾俊凱出生于1994年，今年剛好30歲，自2021年1月起擔任本集團南京區(qū)域公司總經理。此前，2016年5月至2018年10月?lián)伪竟究毓晒蓶|弘陽集團的助理總裁，2018年10月至2021年1月?lián)伪炯瘓F成都區(qū)域公司總經理。　　盡管年輕，但曾俊凱的履歷并不單薄，看得出是嚴格的“創(chuàng)二代”培養(yǎng)模式——名校畢業(yè)、進入企業(yè)基層輪崗、外派領導區(qū)域公司、回到集團任職、進入核心管理層。　　而像曾俊凱這樣的二代接班人，在房企中并不罕見，比如碧桂園的楊惠妍、上海愛家的李彥漪、藍光集團的楊武正、中南建設的陳昱含等等。　　長江后浪推前浪，房地產行業(yè)的未來，終究要交接到年輕二代們的手中，而在如今下行的房地產市場中，這些二代能否帶領房企走向新的曙光還是個未知數。　　　　隱入歷史的南京房企　　在房地產引領中國經濟的時代，南京發(fā)展出一批房企，締造了一個個樓市神話。站在今天回溯前十年，曾經的房產大佬如今依然挺立的還有幾個？　　1992年，南京市政府頒發(fā)了《南京市住房制度改革實施方案》，并于當年7月1日起施行，該方案的提出，將逐步轉變?yōu)樨泿殴べY分配制度。“福利分房”的制度告別歷史舞臺，南京正式邁入“商品房”時代，而全部全面取消“福利分房”是在1998年，南京快了一步。　　這項政策直接催生了一批南京本土房企，其中江蘇最大的外貿企業(yè)匯鴻國際，也成為了鴻信地產。這家曾被南京樓市譽為“別墅專家”的房企，如今也在市場上隱退。　　另一家南京本土知名房企——南京銀城地產也正面臨退市問題。2022年11月，該公司股票銀城國際控股的股價跌破1港元/股，此后便一蹶不振，再沒超出1港元。2023年9月4日起，該公司股份在聯(lián)交所暫停買賣，并將繼續(xù)暫停買賣直至另行通知。　　今年2月5日，銀城國際控股公布了其2024年1月的未經審核經營數據。據公告顯示，該公司及其合營企業(yè)、聯(lián)營公司在該月的總合約銷售額約為人民幣2.16億元，合約建筑面積約為9577平方米，平均合約售價約為每平方米人民幣2.25萬元。　　在南京江寧區(qū)，百家湖是最炙手可熱的片區(qū)，而當年大力開發(fā)百家湖小區(qū)的嚴陸根，也在功成名就之后退出了房地產行業(yè)。　　　　圖源：阿里拍賣　　近日，江寧兩大老牌房地產公司也面臨易主。中國東方資產管理股份有限公司江蘇省分公司發(fā)布南京同曦房地產開發(fā)有限公司債權資產處置公告，而債權的抵押物就是江寧兩大知名同曦商業(yè)——同曦國際廣場和同曦鳴城商業(yè)中心。　　曾經的超級房企旭輝集團，曾在南京打造過旭輝鉑悅秦淮、旭輝九著、白馬瀾山等多家品質樓盤，銷售額一度接近2500億元，在2022年也宣布陷入了債務泥淖，旭輝集團公告顯示，公司境外債務總額約68.5億美元，暫停支付的款項約4.14億美元，正式暴雷。　　以上提到的這些，只不過是近年來南京房企不斷走向落寞的冰山一角，頭部企業(yè)諸如弘陽、銀城、同曦、旭輝尚且如此，中小房企的日子怕是更不好過。　　過去數年，房地產是拉動中國經濟的主要引擎之一，而如今，房市動蕩，眾多房企深陷債務危機，未來也許還有更多房企面臨著破產，曾經耀眼的房地產行業(yè)，仿佛根基只是建立在沙灘之上，熱潮褪去，才見真章。　　本文來源：蘇商會，作者丨楊樂多　　創(chuàng)客公社 編輯整理，轉載請注明來源